Le très faible impact de l’éolien sur les opérations immobilières

Au fur et à mesure que le parc éolien terrestre se développe sur le territoire français, la question de son impact sur les prix de l’immobilier ne cesse de se poser. Si certains, notamment des associations anti-éolien comme la Fédération Environnement Durable et Vent de colère, estiment que l’implantation de mâts à proximité d’habitations ferait chuter de façon importante le prix des habitations environnantes, trop peu de données permettaient de le certifier. Aucune étude spécifique n’avait en effet été menée jusqu’à maintenant en France. Pour éclaircir ce débat public, l’Ademe a piloté l’étude « Éolien & Immobilier », dont les résultats ont été dévoilés lors des Assises européennes de la transition énergétique, organisées à Genève (Suisse). Selon cette étude, l’impact de l’éolien sur l’immobilier est nul ou quasi nul.

Quantitatif et qualitatif

Pour parvenir à cette conclusion, l’étude, confiée au cabinet de conseil IAC Partners et au groupe immobilier Izimmo, a combiné une analyse quantitative de type statistique à une analyse qualitative. Plusieurs bases de données ont ainsi été utilisées, notamment celle d’Open Source DVF de la Direction générale des Finances Publiques.

Cette dernière recense les données de surface bâtie, valeur foncière, date de transaction, code Insee de la commune et coordonnées des transactions immobilières et foncières réalisées entre 2015 et 2020 (hors Alsace-Moselle et Mayotte). Des données éoliennes (emplacement et date d’implantation), issues de l’Ademe, ont également été exploitées. La méthode des doubles différences* a ensuite été appliquée pour mesurer l’impact de l’éolien sur la variation du prix du m² des maisons sur l’ensemble de la France métropolitaine. Quelques analyses territorialisées ont également été menées, mais sans pouvoir toutefois conclure de façon robuste sur ces mailles. Ces premiers résultats ont été complétés par l’approche qualitative qui intégrait 25 entretiens conduits avec de nombreux acteurs (développeurs éoliens, associations anti-éolien, maires, etc.), un sondage de 124 riverains réalisé dans une vingtaine de communes ou encore d’une quinzaine d’agents immobiliers.

Un impact faible, voire inexistant

Selon les résultats de ce volet quantitatif, « l’éolien a un impact très faible sur le prix de l’immobilier : de l’ordre de -1,5 % du m² pour les biens situés à moins de 5 kilomètres d’une éolienne, soit 5 à 15 fois moins que la marge d’appréciation des agents immobiliers en milieu rural ». Ces biens représentent 9 % des transactions de maisons dont le taux n’est par ailleurs pas significativement impacté par l’implantation d’une éolienne. Au-delà de ces 5 km, les changements sont quasi-nuls et disparaissent complètement à partir des 10 km. Ce travail d’analyse n’a toutefois pas pris en compte les biens de caractère. « Or les entretiens comme la bibliographie indiquent que c’est sur ce segment immobilier que les éoliennes sont susceptibles d’avoir l’impact négatif le plus fort », souligne l’étude.

Le volet qualitatif a également montré que « l’impact de l’éolien sur l’immobilier est comparable à celui d’autres infrastructures industrielles (antenne téléphonique, centrale thermique, décharge/incinérateur, ligne haute tension). Cet impact n’est pas absolu, il est de nature à évoluer dans le temps en fonction des besoins ressentis par les citoyens vis-à-vis de leur environnement, de leur perception du paysage et de la transition énergétique ». Il est également intéressant de souligner que pour une infime partie seulement des riverains interrogés, environ 3 %, la présence d’éolienne apparait comme un facteur de dévalorisation. Si les résultats ont apporté quelques réponses au débat public, d’autres axes d’approfondissement seront nécessaires, notamment une étude sur les biens de caractère, touristiques et proches des éoliennes ou encore sur l’intégration dans un observatoire immobilier existant des données liées à l’implantation d’infrastructures industrielles.

* La méthode des doubles différences permet d’estimer l’effet d’un traitement (ici, la mise en service d’éoliennes) et consiste à comparer la différence entre le groupe témoin et le groupe traité avant et après l’introduction du traitement.